Dégât des eaux en copropriété : qui paie quoi ?

Publié le 15/07/2026 · mis à jour le 19/08/2026 · par Georges Plombier, artisan à Paris 6^e

Une tache au plafond, un voisin qui nie, un syndic qui renvoie vers l’assurance, une assurance qui demande un rapport. Le dégât des eaux en copropriété est rarement compliqué techniquement — il l’est administrativement. Voici la logique, étape par étape.

1. La question qui commande tout

Tout découle d’une seule distinction : le désordre se situe-t-il en partie privative ou en partie commune ?

Le mot « généralement » a son importance : c’est le règlement de copropriété de votre immeuble qui fait foi, et certaines rédactions anciennes s’écartent de l’usage courant. En cas de litige, il faut le lire.

2. Les quatre configurations les plus fréquentes

Dans les immeubles anciens du 6^e, une cinquième configuration revient souvent : une canalisation encastrée dans un mur, qui dessert un seul logement mais chemine dans une partie commune. La qualification dépend alors du règlement de copropriété et de la fonction de la canalisation, pas de son emplacement. C’est le cas typique où un rapport technique écrit est indispensable.

3. Ce qu’il faut faire dans les 48 heures

1. Faire cesser la fuite. Prioritaire. Vous avez une obligation de mesures conservatoires : attendre l’assureur pour « préserver les preuves » vous serait reproché.
2. Photographier les dégâts avant tout séchage ou nettoyage.
3. Prévenir le voisin concerné et le syndic, par écrit — un courriel suffit et date la démarche.
4. Remplir un constat amiable dégât des eaux avec le voisin, même si la relation est tendue. Ce document accélère considérablement le traitement.
5. Déclarer à votre assureur sous cinq jours ouvrés. Chacun déclare à sa propre assurance, y compris la victime.
6. Conserver factures et rapports. Une facture détaillée mentionnant la nature des travaux vaut bien mieux qu’un reçu global.

4. La convention IRSI, expliquée simplement

Depuis 2018, la convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble) organise le traitement des dégâts des eaux entre assureurs. Son principe : éviter que chacun se renvoie la balle pendant des mois.

• Jusqu’à 5 000 € HT de dommages, un seul assureur — dit assureur gestionnaire — pilote le dossier, missionne l’expert et indemnise, quitte à exercer un recours ensuite.
• Pour un sinistre limité à un seul lot, c’est l’assureur de l’occupant de ce lot qui gère.
• Pour un sinistre touchant plusieurs lots, c’est en principe l’assureur de la copropriété.
• Au-delà de 5 000 € HT, on sort de l’IRSI et l’on revient au droit commun, avec expertise contradictoire.

Le point à retenir pour un particulier : déclarez à votre propre assureur, il vous dira qui gère. Ne cherchez pas à désigner vous-même le responsable, c’est le rôle des assureurs.

5. Qui paie la recherche de fuite

C’est le point de blocage le plus fréquent, et il est en réalité assez bien encadré. La recherche de fuite est généralement prise en charge par l’assureur gestionnaire dans le cadre de l’IRSI, y compris lorsqu’elle implique une destruction pour accéder à la canalisation. La condition est toujours la même : il faut un rapport de localisation documenté — photos, clichés thermiques, méthode employée, conclusion.

C’est aussi ce rapport qui tranche la question privatif/commun, et débloque donc la discussion entre voisins et syndic. Voir notre page recherche de fuite à Paris 6. Vérifiez néanmoins votre contrat : les plafonds et franchises varient d’un assureur à l’autre.

6. Vétusté, franchise et embouteillages classiques

• La vétusté réduit l’indemnisation. Un parquet de vingt ans n’est pas indemnisé comme un parquet neuf, et un équipement en fin de vie peut se voir appliquer un abattement important.
• La franchise reste à votre charge. Elle peut rendre une déclaration inutile pour un sinistre modeste : faites le calcul avant.
• Le locataire déclare à son assurance habitation, le propriétaire à son assurance propriétaire non occupant. Les deux démarches coexistent.
• Les délais sont le principal grief. Ils s’allongent surtout quand l’origine n’est pas établie — d’où l’intérêt d’un diagnostic technique précoce.
• Le voisin qui refuse de faire réparer : mise en demeure par lettre recommandée, information du syndic, puis saisine du conseiller juridique de votre assurance protection juridique si le contrat en comporte une.